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Copropriétés, constructions et suivi de jurisprudence
26/04/2010 : Recouvrement de charges : les reprises des soldes doivent être justifiés
la Cour D'appel de Paris dans un arrêt du 28 mai 2009 rappelle que " la simple reconstitution des appels de fonds à partir dancienne pièces comptable n'a pas de valeur probante suffisante."
Ainsi lorqu'un syndicat verse à l'appui de ses décomptes les appels de fonds correspondant, à l'exception de la reprise du solde du 31 décembre 1997 pour la somme de 1846,07 €. cette dernière somme sera écartée au motif que la simple reconstitution des appels de fonds à partir dancienne pièces comptable n'a pas de valeur probante suffisante.
15/11/2009 : Assurance construction : rappel quant aux modalités d'appréciation des activités garanties
La Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion avait refusé la mise en jeu de la garantie de l’assureur de responsabilité à un entrepreneur qui avait réalisé des travaux de réfection du dispositif d'étanchéité de la toiture-terrasse d’un logement, au motif qu’il était assuré pour les travaux d'étanchéité de toitures-terrasses et non pour des travaux d'application de résines synthétiques ; la Cour de cassation la désavoue, rappelant que si la garantie de l’assureur de responsabilité ne peut concerner que le secteur d’activité professionnelle déclaré par le constructeur, l’appréciation ne doit pas porter sur les modalités d’exécution mais sur l’objet de l’ouvrage ; or dans le cas d’espèce, les travaux réalisés avaient trait à la réfection de la toiture-terrasse du logement (1)...
Cass., 3ème civ., 10 septembre 2008, n° 07-14884
05/11/2009 : les frais nécessaires au recouvrement des charges impayées pouvant être imputés directement au débiteur
La jurisprudence ne cesse de tourner autour de cette question sans la trancher définitivement : rappelons que seul l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, récemment précisé par la loi "ENL" du 13 juillet 2006, permet au syndic d’imputer d’autorité des honoraires et frais de recouvrement au copropriétaire débiteur, ces charges devant autrement être réparties entre tous les copropriétaires selon les tantièmes de charges communes générales. Le syndicat des copropriétaires a bien entendu la possibilité de se faire indemniser de ces charges dans le cadre du jugement par le biais des dommages et intérêts, de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile (CPC) et des dépens, mais les copropriétaires doivent en faire l’avance. Or l’article 10-1 ne vise que les "frais nécessaires", qu’il définit désormais comme comprenant "notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure", "ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur". Ainsi, pour valider des honoraires et frais débités au compte d’un copropriétaire débiteur, les juges du fond doivent systématiquement rechercher si les dépenses mises à la charge du copropriétaire défaillant constituent des "frais nécessaires au recouvrement des charges impayées".
La jurisprudence la plus favorable aux syndicats des copropriétaires reste celle de la Cour d’appel de Versailles (voir notre ressource du 25/10/2004 «Imputation des frais de recouvrement au débiteur : la cour d’appel de Versailles innove»), qui accorde, outre ce qui est actuellement précisé par la loi, les honoraires du syndic pour la transmission des pièces à l’avocat et le suivi du contentieux. A noter que les honoraires d’avocat ne sont jamais admis comme frais nécessaires et ne peuvent être récupérés que via l’article 700 mentionné.
Dans trois décisions consécutives des 6 et 7 octobre 2009, la Cour de cassation revient sur la question sans la trancher :
- dans la première (1), la Cour de cassation estime que le caractère "nécessaire" ne peut être établi sans détail des frais imputés ;
- dans le deuxième (2) et la troisième (3), elle censure la cour d’appel pour ne pas avoir point par point établi le caractère "nécessaire" de chaque débit, avec pour la dernière la problématique de la prise en compte des dates des dépenses imputées par rapport à l’entrée en vigueur des dispositions de la loi "SRU" du 13 décembre 2000, qui a créé l’article 10-1 vis
23/06/2009 : Condamnation à dommages et intérêts et amende civile de copropriétaires pour contestations systématiques et infondées des comptes
JURISPRUDENCE(S)
Le 22/9/2008
La Cour de cassation a validé un arrêt de la Cour d’appel de Paris en des termes qui résument à eux seuls le calvaire du syndicat de copropriétaires concerné : "attendu qu'ayant relevé que les époux X... avaient contesté le jugement alors que l'expertise avait déclaré régulier l'ensemble des comptes du syndicat, qu'ils contestaient systématiquement les comptes et qu'ils ne réglaient leurs charges qu'à l'issue de procédures judiciaires qu'ils contestaient également même lorsqu'elles étaient définitives et non susceptibles de recours, et que le caractère abusif de l'appel avait été démontré par le rapport d'expertise lui-même, les époux X... ne parvenant pas à prouver la moindre erreur commise par le syndicat pour la période prise en compte par le jugement, la cour d'appel a pu condamner ces copropriétaires à des dommages-intérêts et à une amende civile" (1)…
Notes & liens Utiles :
(1) Cass., 3ème Ch. civ., 09 septembre 2008, n°07-17251
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