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Copropriétés, constructions et suivi de jurisprudence
11/03/2008 : Actions en nullité d'un mandat: fin des nullités en cascades
Les assemblées générales successives convoquées par un syndic dont le mandat a été annulé doivent être contestées en justice dans le délai de deux mois prescrit par la loi.
Cass. 3e civ., 14 févr. 2006, n° 05-11.474 F-D, Synd. Les Terrasses de Chanchore à Embrun d Bissière (pourvoi d TI Gap, 7 sept. 2004) : luris-Data n° 2006-032220
La cour revient à nouveau sur le problème des assemblées générales convoquées par un syndic dont le mandat a pris fin, notamment dans le cas de son annulation judiciaire.
Dans un premier temps, la jurisprudence a considéré que ces assemblées étaient nulles de plein droit (notion d'annulation en « cascade»).
Cette conception a été abandonnée. Dans une série d'arrêts, la cour a jugé que la convocation d'une assemblée générale par un syndic dont le mandat est expiré ou invalidé a pour seul effet de rendre cette assemblée annulable sans la frapper d'une nullité de plein droit (Cass. 3e civ., 6 févr. 2002 : /uris-Data n° 2002-0212811. - Cass. 3e civ., 3 mars 2004: ICP G 2004, IV, 1873. - Cass. 3e civ., 60ct. 2004: Administrer mars 2005, p. 42. - Cass. 3e civ., 18 janv. 2006 : luris-Data n° 2006-031732).
Il appartient donc au copropriétaire opposant ou défaillant d'exercer un recours en annulation de l'assemblée générale dans le délai préfix de deux mois prévu à l'article 42, alinéa 2, de la loi, faute de quoi elle devient définitive, en dépit du vice dont elle a été entachée lors de sa convocation.
La solution a mis un terme aux incertitudes du passé avec tous les inconvénients qui en découlaient pour le fonctionnement normal de l'administration de la copropriété.
07/03/2008 : TRAVAUX AUX FRAIS DE COPROPRIÉTAIRES : Autorisation du syndicat
Tous travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes doivent être préalablement autori¬sés ; il importe peu que les travaux consistent en un aménagement normal de parties privatives, ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l'immeuble et ne réduisent pas l'usage des parties communes.
Ainsi l'exigence d'une autorisation préalable de l'assemblée générale pour entreprendre des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble est impérative. Dès l'instant où les travaux répondent aux conditions matérielles de l'article 25 b) de la loi, celui-ci doit s'appliquer, quels que soient les subterfuges utilisés, tels ceux évoqués dans l'arrêt objet du pourvoi.
La Cour de cassation dissipe tout malentendu; elle coupe court à toute tentative de tourner le texte à la faveur de circonstances étrangères au critère de l'article 25 b) de la loi.
Cass. 3. civ., 4 déco 2007, n° 06-19.931, F-D, Paty cI Randazzo (pourvoi cI CA Aix-en-Provence, 3 et 4 juill. 2006) : juris-Data n° 2007-041820
Mais sur les troisième et quatrième moyens, réunis:
Vu l'article 25-b de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
Attendu que pour rejeter la demande des époux Paty, l'arrêt retient que la pause de barreaux au fenestron ne porte pas atteinte au gros œuvre proprement dit ou à une partie commune d'usage commun, que les époux Paty n'allèguent pas la non-conformité des installations aux normes de construction mais seulement l'absence d'autorisation de leur part, qu'il s'agit de travaux afférent à un aménagement normal de l'appartement privatif du rez-de-chaussée, qu'ils ne portent pas atteinte à la solidité de l'immeuble, qu'ils sont conformes à sa destination et ne réduisent pas l'usage des parties communes par les autres copropriétaires;
Qu'en statuant ainsi, alors que tous travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, doivent être préalablement autorisés, la cour d'appel a violé le texte susvisé;
(...)
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